外国人在马来西亚买工厂指南（柔佛 2026）
外国人和外国公司可以在柔佛买工厂和工业地。流程和本地买家差不多：付 2–3% 订金，签买卖合约（SPA）时补到 10%，然后在完成期内付清余款。最大的不同是签 SPA 后要申请州政府批准，一般约 3 个月，批准之后才开始算 3 个月（可延长 1 个月）的完成期。费用方面，柔佛州政府批准费是工业产业成交价或估价的 4%，过户印花税固定 4%。
外国人可以买什么
外国个人和外国公司都可以在柔佛买工业产业，包括工厂、仓库和工业地。用外资控股的公司名义购买，一般也要申请州政府批准，买之前请律师确认。
有些新工业园有土著保留地段（Bumi lot），外国人不能直接买。这些地段没卖出时，发展商可以申请解除保留，之后才可以卖给非土著和外国买家。
买工厂的流程
外国买家从付订金到拿钥匙，一般需要 6 到 7 个月。
- 定预算和资金外国买家的贷款成数一般比本地买家低，视银行而定，所以要准备较多现金。
- 选地区和工厂确定面积、电力、天花高度和装卸需求，我们安排看厂。
- 律师查地契和土地用途确认地契、土地用途和你的行业相符，以后才能申请营业执照。
- 付订金一般是成交价的 2–3%。
- 签买卖合约（SPA）签约时把订金补到成交价的 10%。
- 申请州政府批准签 SPA 之后由律师申请，一般约 3 个月。
- 完成付款和过户批准之后 3 个月内（可延长 1 个月）付清余款，然后过户、交钥匙。
要准备哪些费用
| 州政府批准费（只限外国买家） | 柔佛工业产业：成交价或估价的 4%（2025 年 7 月 1 日起） |
|---|---|
| 过户印花税（外国人、外国公司） | 固定 4%，以成交价或市值较高者计算 |
| 过户印花税（本地买家，作比较） | 首 RM10 万 1%，接下来 RM40 万 2%，再接下来 RM50 万 3%，RM100 万以上 4% |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 律师费 | 按律师收费表计算，另加杂费 |
| 门牌税和地税 | 从完成日起由买卖双方分摊 |
例子：外国买家买一间 RM300 万的工厂，州政府批准费约 RM12 万，过户印花税约 RM12 万，合共约 RM24 万，另加律师费。以上是一般情况，实际费用以律师计算为准。
贷款
本地买家或本地公司买工业产业，银行一般贷 70–80%，最长 20–25 年。外国买家的贷款成数一般比较低，每间银行不同。
贷款批不批，也要看公司的财务报表、建筑的年份和地契剩下的年数。剩下年数少的租赁地契比较难贷款。
卖出时的税
外国业主卖出产业时要付产业盈利税（RPGT）：5 年内卖出，盈利的 30%；第 6 年起，盈利的 10%。
设厂执照和投资优惠
- 土地用途要和你的行业相符，才能向地方政府申请营业执照；部分行业还要消防局（BOMBA）和环境局（DOE）批准。
- 规模较大的制造业公司要向马来西亚投资发展局（MIDA）申请制造执照，MIDA 也负责投资优惠。
- 在柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）内有新投资的合格公司，可以申请 5% 公司税，最长 15 年。
常见问题
外国人买工厂可以贷款吗？
可以，但贷款成数一般比本地买家低，视银行和公司财务状况而定。
州政府批准要多久？
一般约 3 个月。批准之后才开始算 3 个月（可延长 1 个月）的完成期。
用现金买也要等批准吗？
要。现金或贷款购买都一样，要先拿到州政府批准，完成期从批准日开始算。
外国人可以买土著保留地段吗？
不能直接买。发展商申请解除保留并获批后，才可以卖给外国买家。
不想买，可以先租吗？
可以。很多外国公司先租厂开始营运，看柔佛工厂出租。
本页是一般资料，不是法律意见。实际规定和费用请向律师确认。
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